勉强买了超过亿高层公寓的双职工夫妇很可怜……聪明的人们不买高层公寓的明显理由

※照片为示意图※本文是牧野知弘《公寓为什么价格暴涨》(祥传社新书)的一部分重新编辑而成。

■在与建在“水前沿”的高层公寓的真实客户的面谈中，有机会参观了东京江东区丰洲的高层公寓。

事先调查了这个高层公寓后，发现几年前销售时的平均价格为坪单价450万日元，如果是上层占地面积超过100m2的高级物品，坪单价就超过了600万日元。每户总计超过2亿日元。即使是中层、低层，20坪( 66m2 )也在9000万日元左右，所以一般国民够不着。

那么，我提前一点到现场对周围进行了调查。丰洲附近曾经有IHI (石川岛播磨重工业)的船坞等，并没有形成自古以来的街道。绿色也很少，根据看法看起来是人工的，有点杀风景。

社会上称赞它离海很近，是“水上”之类的，但毕竟只不过是借景，也不是在说不上漂亮的海里游泳。由于海风无法抵挡，会影响建筑物的寿命等。

■填埋地特有的灾害风险不容忘记，高层公寓附近，有很多就像摘下来一样的公园，也有很多树木因为海风的影响而被压得粉碎。购物中心由大型流通企业和房地产公司经营，尽是随处可见的店铺。排列在那个店铺里的商品，也反映了以通勤为主体的生活，以生活必需品为中心。

灾害也有点担心。垃圾填埋场在发生大地震时，海啸自不必说，即使建筑物本身的安全性得到确保，也会发生周边土地的液状化，这在以前的东日本大地震发生时已经得到了证明。电梯停止了，上下楼梯到40楼差点死了，由于游击暴雨引起的洪水，电气室被淹了……等等，关于高层公寓的危险性的指摘不胜枚举。

另外，以上层和低层的居民差距等为题材的“高层公寓文学”也蔓延到了街头巷尾。像这样，如果把海湾地区作为居住环境来考虑的话，奉承也很难说是优良的。尽管如此，销路似乎很好。为什么呢？

■把高层公寓当成“金融商品”比较好的我，偶尔会被客户咨询购买高层公寓的事情。我的建议是，如果你要买的话，几年内卖掉吧。为什么这么说呢，因为我觉得高层公寓不是长期居住的住宅，而是“金融商品”比较好。

金融商品买了之后，一定要在什么地方卖。在投资世界里，这叫做“出口”。金融商品的投资由买入的价格、持有期间的运用收益、卖出( EXIT )时的价格决定。用金融商品取代高层公寓的话，买高层公寓的意义就变得鲜明了。

以我去过的丰洲公寓为例。几年前分拨时的售价如上所述，平均坪单价为450万日元。从现在出售的二手售价来看，每坪单价为500万日元?1000万日元。虽然也取决于住户面积，但是如果卖掉的话，可以期待几千万日元1亿日元以上的出售利润。

■在进行租赁的话可以获得3.5?4%的收益率的调查过程中，发现这个高层公寓的一些住户由购买的业主提供租赁。例如，最窄的住户为13坪( 40m2以上)，每月25万日元左右(坪单价1万9000日元)，上层的宽敞住户为32坪( 100m2以上)，每月75万日元左右(坪单价2万3000日元)。

管理费(月额)为每m2 400日元，维修公积金为100日元，所以两者加起来，狭窄的住户负担2万2000日元，宽敞的住户负担5万3000日元左右。从从工资中扣除这些费用(用投资信托来说就是信托报酬)的收益率来看，狭窄的住户每年约为4%左右，宽敞的住户为3.5%左右。但是，该计算的前提条件是始终有借款人，即处于运行状态。

■出售时，价格有可能上涨26成以上。这个高层公寓这个金融商品的运用收益率在税前为3.5?4%，考虑到近十几年持续的超低利率时代，可以说是非常高的收益率。另外，在运用了几年之后，出口价格有望上涨26成多，这作为投资商品来说是一个很好的性能。

另外，如果不运用这个商品，作为自己居住的住宅筹措资金的话，虽然不能获得租金收益，但是购买的时候会适用住房贷款利率，所以利率应该更低，再加上税制上的恩惠，应该会处于容易掌握的状态。

这个商品的优点不仅仅是这个。也适合为继承而烦恼的你。做一下模拟吧。

■免遗产税如何买1亿日元的房子假设你用1亿日元买了这个高层公寓23坪( 76m2 )的住户。 1亿日元的详细内容假设为土地7000万日元，建筑物(区分所有部分) 3000万日元。土地是路线评价，这个区域每1m2有56万日元。这个住户的土地所有面积为20m2 (约6坪)左右，所以土地评估为1100万日元。建筑物的固定资产税估价约为2000万日元。土地和建筑物的合计估价为3100万日元。

如果带着1亿日元现金的话，会按面值征税，但是作为遗产税计算基础的评价额被压缩了7成(公寓继承评价修改前)。

如果想进一步压缩的话，买这个商品的时候会通过借款筹措。因为借款金额可以从估价中扣除，所以如果把1亿日元全部作为借款的话，继承估价竟然是负的，也就是说不含税。继承后，高层公寓价格直线上升，作为继承人的妻子和孩子们出售的话可以享受高额的出售利润。

所以，其次才是住得不舒服、住户看夜景等很快就会看腻，如果发生灾害的地方建筑物本身没有问题的话，这个金融商品是可以买到的。能买的话一定要买吧。这就是购买高层公寓的结论。

■高层公寓的豪华设备制造出了只不过是热闹的高层公寓，开发商和总承包商对这样的原理非常熟悉。也就是说，他们自己在做金融产品，豪华的公共场所、大厅等终究是装饰品，健身室、厨房体育场等不过是热闹的地方。

只要给买的人买的理由就可以，只要市场上持续涨价，销售就没有任何问题。如果他们卖了的话就作为工作结束了。顾客买了之后没有必要感兴趣，实际上也没在意。

但是，聪明的人会注意到，不存在总是好事不断的金融商品。

■行情开始下降的话一卷就结束，这个商品当然不是本金保证。另外，虽然售价受行情影响的和股票一样，但没有像股票那样即日就可以卖出(确定利润或止损)的流动性。行情不好的话，一齐抛售的和股票一样，但是因为商品单价高所以很难卖出去。

也就是说，一旦行情开始下跌，你只能呆呆地盯着它东倒西歪。而且，这个商品经过年数(建筑年数)后，会不断恶化。建筑物变旧，修缮费用增加，而且周围出现了很多新的建筑物(商品)，因此竞争激化，最初的“稀有感”很快就会消失。

这样，维持高层公寓的商品价值出乎意料地困难。另外，如果自己居住，不仅无法获得持有期间的运用收益，而且管理费和维修公积金等投资信托的话，每月需要支付信托报酬性的费用。

此外，关于继承的节税效果，本书将详细叙述，税务机关开始设定一定的限制，也包含今后进一步加强限制的风险。原本，这个节税效果是以作为所有者的被继承人本人不死就不能享受的这一完全不合理的条件为前提的。

■应该避免把人生交给金融机构的金融商品，对利率的变化很敏感。股票也是如此，如果过于尽情发挥杠杆作用(通过借款获得)，一旦行情开始下降的时候就有可能变得无法应对。而且，由于房地产的流动性比股票低，利率上升会受到痛苦的打击。

确实，高层公寓至今为止表现得相当高，所以受益的人很多，这是事实。但是，任何金融商品都是如此，迄今为止的成功并不能保证今后的成功。

牧野知弘《公寓为什么会升值》(祥传社新书)更不用说把高层公寓当成金融商品就买下来了，也就是说把为了一直住下去，而且还通过残酷的杠杆作用进行夫妻贷款的人生出卖给了金融机构

我再说一遍。把高层公寓当做金融商品来处理吧。因为是运用期间10年左右的金融商品，所以对金融形势和社会的变化反应敏感，在期间内运用，在适当的时机“卖出去”是很重要的。

反过来说，作为“住宅”不考虑周边环境和居民之间的纠纷等，作为“商品”冷静地只看赚钱的时机就可以了。虽然是赤裸裸的说法，但这就是高层公寓的真实样子。

———-牧野知弘房地产事业制片人1959年出生。东京大学毕业。曾任波士顿咨询集团、三井不动产等职，2006年就任日本商业投资法人执行董事，在J-REIT (不动产投资信托)市场上市。 15年成立奥拉加总研股份有限公司，担任代表董事。全国候鸟生活俱乐部代表董事。主要著作有《空屋问题》、《至此为止的变化！房子的买方街的选择方法》(都是祥传社新书)、《不动产的未来》(朝日新书)、《负动产地狱及其继承是重担》(文春新书)等。 ———-

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