新城市是一条非常无聊的街道……郊外的住宅区被讨厌，市中心回归正在进行的三个理由

※照片为示意图※本文是牧野知弘《公寓为什么价格暴涨》(祥传社新书)的一部分重新编辑而成。

■泡沫经济时期流行的“住宅六”我以前在一个叫三井不动产的开发商工作。大学毕业后进入的银行仅3年就退休了。经过在波士顿咨询集团的修行(对我来说可以说是“人生的修行”)，敲开了三井房地产的大门。

在平成泡沫经济的鼎盛时期，大多数职员都说:“房子是自有的。在“快买快买”的沉默压力下，又因为信奉“租公寓→社宅→商品房→郊区独门独户”，年轻员工买了公寓，前辈卖掉了公寓，就在郊外

当时，很多员工买下的独门独户住宅，就是三井不动产和相铁不动产(相模铁路相关公司)开发转让给相铁线沿线的绿园城市和山手台(均位于神奈川县横滨市泉区)。当时的商品房售价为:占地面积180?200m2建筑物面积110?130m2，绿园城市为1亿3000万日元左右，山手台为8000万1亿日元左右。

■作为终点的新城市现在绝对不便宜，但当时据说“地价每月都在上涨”，实际上，因为所有公寓的价格也在上涨，所以以公寓的出售利润为杠杆，将独门独户的住宅、住宅等都改成了“普通住宅”

切割丘陵地建造的这个区域，作为新兴住宅区从当时开始就备受瞩目。因为人们认为，实际开发的公司的职员全都住在那里，很有可能是这个区域的成长。

但是现在，见到购买的前辈，几乎所有人都是市中心的公寓。当问到“绿园城市(山手台)的住宅怎么了”时，很多人回答说“卖了”。出售时间大概是2000年代。确实，这两个地名也从我的贺年卡列表中消失了。

■郊外富裕阶层“回归市中心”的他们平时从事房地产事业，经常能观察哪个区域是可以购买的，哪个区域有成长的可能性。他们出售的该区域的独门独户住宅现在的二手价格在5000万日元左右。在横滨市的新城市中，既保持着价格，又由于相铁线进入东京，虽然最近价格有所好转，但还是有所下降。

对价格变动很敏感，比别人早一步行动的他们所能看到的，就是市中心回归。

近年来，居住在郊外住宅区的富裕阶层大多倾向于搬到东京都中心部和各地区主要卫星城市的公寓。

■市中心的居住环境戏剧性地改善的理由，主要有三个。一是城市中心的居住环境大幅改善。从昭和到平成初期，市中心由办公楼林立的办公街、中小餐饮店林立的商业街、煤烟和恶臭弥漫的卡车来往的工厂街等形成，无论是环境还是空间，大半都不适合居住。

但是，大城市法修改以后，市中心的容积率大幅提高，加上产业结构的变化，在工厂旧址上建设了高层公寓，可以居住了。在商业街，使用市区再开发的手法整理复杂的权利关系，获得容积率的奖金，建设高层公寓，实现了居住环境的大幅改善。在办公街，拆毁了中小办公室，总结了权利关系，进行了办公室中公寓和商业设施并存的复合开发。

也就是说，市中心从“虽然不是很好，但不是住的地方”骤变为“舒适的地方”。接收居民的环境发生了变化。这是城市中心居住发展的最主要的理由。

二是在新城等郊外的独门独户住宅中安家的业主们的老龄化。以前随便坐的私家车不能正常驾驶了。重要的巴士数量急剧减少，让我再次感受到了到车站的距离。

■对老年人来说，新城是“无聊的街道”，而新城内每天都是非常“无聊的街道”。即使去了敷衍的公园，也没有孩子在那里玩。老了的话，在外面走的人也很少。街上别说图书馆，连大家聚集的咖啡馆都没有。

因为没有人聚集的地方，当地居民之间的交流也容易变得淡薄。更何况，这一代人大多作为企业战士，每天都在东京埋头工作，没有和当地沟通过，但都是不擅长这种事的人。

牧野知弘《公寓为什么会高涨》(祥传社新书)就这样，逃离了变成老城区的新城市，如果买不到市中心的公寓，就去买最近的车站和离最近的车站近的车站附近的公寓，闻到街上的味道住在车站附近的话，可以马上坐电车，也可以去过去令人怀念的办公街。

近年来，在工作日的办公街吃完午饭的餐饮店等，频繁看到许多被认为是前商务人士的老年人们红着脸饮食的身影。他们很寂寞。虽说只有在公司里有熟人，但如果经常在原来的公司露面的话就会被讨厌。偶尔去市中心重温旧情是最大的乐趣，但是郊外住宅区太不方便了。

■很多郊外住宅区的资产价值大幅下跌的第三个是公寓的资产性。当市中心的居住变得如此舒适时，对于现在的现役一代来说，找不到理由硬要住在父母辛苦上班的郊外住宅区。即使就这样发生继承，为难的也是孩子们。而且，郊外住宅区，只要不是很好的品牌选址，今后资产价值就会大幅下跌。

如果是这样的话，我想如果趁现在的住宅卖得还不错，搬到市中心和卫星城市中心的公寓去住的话，就可以保持资产性了吧。

实际上，如果到现在的团块世代为止的原商人都属于大企业的话，退休金和厚生年金都是优厚地支付的情况很多，所以据说在公寓销售现场，用全额现金购买的人也很多。

———-牧野知弘房地产事业制片人1959年出生。东京大学毕业。曾任波士顿咨询集团、三井不动产等职，2006年就任日本商业投资法人执行董事，在J-REIT (不动产投资信托)市场上市。 15年成立奥拉加总研股份有限公司，担任代表董事。全国候鸟生活俱乐部代表董事。主要著作有《空屋问题》、《至此为止的变化！房子的买方街的选择方法》(都是祥传社新书)、《不动产的未来》(朝日新书)、《负动产地狱及其继承是重担》(文春新书)等。 ———-

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新城市是一条非常无聊的街道……郊外的住宅区被讨厌，市中心回归正在进行的三个理由

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