由于利率上升，在-即将入住-之前，住房贷款被拒绝的噩梦……即将出现的购买高层公寓的陷阱

由于利率上升，在”即将入住”之前，住房贷款被拒绝的噩梦……即将出现的购买高层公寓的陷阱

※图为示意图■7成以上的人使用浮动利率型的住房贷款，大致可分为与市内利率动向无关利率、偿还额不变的固定利率型和利率、偿还额随利率动向变化的浮动利率型。

如图表1所示，从住房贷款用户的使用情况来看，也有调查显示，7成以上的人使用浮动利率型，浮动利率型超过8成。

要说为什么，那是因为与固定利率型相比，浮动利率型的利率低得多，偿还额少就可以了。从金融机构来看，浮动利率型利率可以根据全市利率走势变动，因此可以经常确保一定的利差，风险较小，所以可以将利率设定得较低。

相对而言，固定利率型即使全市利率上升也无法提高适用利率，因此有利差缩小甚至适得其反的风险，因此不得不提高利率。

来源=住宅金融支援机构“住宅贷款利用者的实际情况调查(住宅贷款利用者调查( 2023年10月调查) )”■每月产生3万日元以上的负担差，实际上利率和偿还额会有多大的不同，一看图表2就一目了然。

试着以借款额5000万日元、35年未偿还本息均等奖金的情况为例进行说明。

超大银行瑞穗银行截至2024年3月的浮动利率型利率为0.375%，每月偿还额为12万7049日元，但到偿还为止利率固定的全期间固定利率型为1.77%，每月偿还额将增加到15万9790日元。

每月3万2741日元，按年计算相差近40万日元。最近因为公寓价格等持续高涨，借款额5000万日元不够的情况也很多吧。假设借款额为1亿日元的话，固定利率型与浮动利率型相比，每月负担会增加6万日元以上，如果按年计算的话，负担会增加近80万日元，所以想利用浮动利率型也是理所当然的吧。

作成=山下和之■由于利率下调幅度的压缩，利率有可能上升，但是，这种变动利率型的利率在2024年快要上升的迹象正在加强。浮动利率型的利率与短期利率联动，但根据其短期利率、大规模金融缓和政策，10年以上一直被固定在1.475%。如图表3所示，截至2024年2月，短期利率仍持续在1.475%。

很多金融机构将浮动利率型住房贷款的利率定为短期利率+1.0%，浮动利率型店面显示利率(基准利率)紧随其后，为2.475%。

实际上，从那里开始实施了利率降低，很多银行在0.2%以上、0.3%以上都可以使用。正如之前看到的那样，瑞穗银行的最优惠利率为0.375%。

2024年，日本银行解除了负利率政策，作为基准利率的短期贷款利率上升，另外利率下调幅度缩小，浮动利率型适用利率上升的可能性极高。

来源=日本银行主页■利率上升有两个风险。变动利率型·变动利率型的利率上升的话，有两个风险。

一是已经使用浮动利率型住房贷款的人的适用利率上升，每月还款金额增加，本金减少的速度变慢的风险。

很多金融机构根据市场利率动向，每半年重新评估一次浮动利率型贷款的适用利率。但是，如果偿还额如此频繁地变化，就很难制定计划，所以偿还额的变更被规定为5年一次。如果偿还额因利率上升而增加，也有将增加率限制在25%以内的规则。但是，反过来说，这意味着5年后最多将增加25%的偿还额。

在偿还额不变的5年间利率变化的话，偿还额不变，调整偿还额中所占的利息部分和本金部分来应对。利率提高的时候，利息增加，本金减少，贷款余额减少的速度变慢。无论是还还是还，余额都很难减少，这可能会成为严峻的事态。

相反，利率下降的话，利息部分会减少，本金部分会增加，本金减少的速度会加快，但是在现在的利率水平下，利率再下降的事情首先很难想象吧。

■另一个适用于贷款执行时而不是申请时的利率，是今后考虑使用浮动利率型住房贷款的人的风险。对于今后想使用浮动利率型住房贷款的人来说，利率上升会导致每月还款金额增加，难以制定资金计划，对于已经申请住房贷款的人来说，在入住之前利率上升，实际还款金额增加的风险也会存在。

之所以这么说，是因为住房贷款不是申请时的利率，而是在建筑物竣工交付后正式签订贷款合同，发放融资时的利率适用的机制。

如果是卖家已经搬出的二手房，或者是已经竣工的新建住宅的话，可以马上交付，所以按照现在的利率使用的可能性很高，但是如果是新建住宅的话，交付之前大多需要一段时间，所以需要注意。

即使是新建的独门独户住宅，商品房也大多是在楼房建成后出售，但如果是定制住宅，则需要签订承包合同后才能开工，完工后才能交付，因此最低也要提前半年，最长也要提前一年以上，因此利率上升的可能性很高。

■在交付3年后的高层公寓中，需要注意的是大规模物件较多的高层公寓。新建公寓大多从工程开始阶段就开始出售，但完成并交付需要很长时间。特别是大规模的房屋，1年后是理所当然的，2年、3年后，在此期间利率上升的可能性极高。

图表4从刊登在7家公寓分拨巨头加盟的7大公司主页上的7家公司的高层公寓销售事例中，将总户数500户以上的大型公寓制成一览表。

虽然也有一部分2025年的交付，但大多是2026年、2027年，2年后、3年后的交付并不少见。

来源=主要7号主页■贷款减少或贷款本身被拒的情况也未完成的新建公寓，大多在交付前一个月左右召开可以参观完成的公寓的“内见会”，但那时金融机构的负责人也在场，需要重新进行

那个时候，如果利率上升的话，房贷的还款额会比申请时增加，所以会进行确认。根据年收入的不同，金融机构的偿还负担率(年偿还额占年收入的比例)会超过审查标准，因此有时会被要求减少融资额。

即便如此，如果能用自己的资金弥补资金不足的部分就好了，否则，最坏的情况就是贷款可能会被拒绝。实际上，在过去的利率上升局面中，也有这样的例子层出不穷，成为大问题的例子。

无法获得融资的，如果买卖合同附有“房贷特约”，签约时支付的定金将被返还。最好确认一下合同上是否附有“房贷特约”。

■即使每10人中就有1人以上有被拒绝贷款的经历，而且定金被返还，如果被拒绝贷款，也必须重新从头开始找公寓。在此期间，如果公寓价格高涨的话，价格和利率上升的双重打击，有可能不是从零开始，而是从负开始，所以需要注意。

实际上，根据国土交通省的调查，可以向金融机构申请减少希望融资额的情况并不在少数。

如图表5所示，在2022年度的实际情况中，购买商品房的人有8.0%的经验，购买商品房的人有9.5%的经验被拒绝。 2022年度虽然很少，但可能是因为新型冠状病毒肺炎扩大的影响很大，所以物件数量很少。新冠灾祸前的2019年度，新建公寓、新建住宅都超过了10%，每10人中就有1人以上有被拒绝的经验。

来源=国土交通省“令和4年度住宅市场动向调查”。正因为如此，今后考虑购买新建住宅的人，特别是希望高层公寓的人，有必要制定更加慎重的资金计划。

必须在确认何时交割的基础上，考虑在此之前利率可能上升多少，并确认即使利率上升还款计划是否会出现问题。

———-山下和之住宅记者，1952年出生。以住宅·房地产领域为中心，广泛开展新闻杂志单行本的采访、执笔、演讲、研讨会讲师等活动。著作有《2017-2018年度版房贷咨询手册》《熟悉的房地产行业》等。 ———-

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